涉企政策申报指南——⑥自治区基础设施领域不动产投资投资基金 (REITs) 项目申报指南

  《国家发改委关于全面推动基础设施领域不动产投资投资基金(REITs) 项目常态化发行的通知》(发改投资 〔2024〕1014 号)。

  2.能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目;储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目;特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目。其中，燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件：纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料,掺烧热量比例不低于10%；配备大规模碳捕集利用与封存(CCUS)设备。

  4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。

  5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库,包括通用仓库以及冷库等专业仓库项目。

  6.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴起的产业集群的研发平台、工业生产厂房、创业孵化器、产业加速器、产业高质量发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录(2018年版)》发布名单为准，战略性新兴起的产业集群以国家发展改革委公布名单为准。若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人(原始权益人) 的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过30%的，可纳入项目底层资产。

  7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

  8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻公司可以提供配套服务的租赁住房项目 (园区范围与“6.园区基础设施”的范围要求一致)。

  10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA 级旅游景区项目。在景区规划范围内,产权上归属于同一发起人 (原始权益人) 的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

  11.消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目, 以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人(原始权益人)的酒店和商业办公用房,可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不允许超出30%，特殊情况下最高不允许超出50%。

  1.项目权属清晰。项目应权属清晰、资产范围明确,发起人(原始权益人) 依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层资产。土地、海域使用依法合规，用地性质符合土地管理相关规定。项目近3年未出现安全、质量、环保等反面的重大问题或影响项目稳定运营的重大合同纠纷。

  2.底层资产完整。项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。

  3.运营收益良好。项目运营时间原则上不低于3年。对已可以在一定程度上完成长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素。

  项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。项目收入来源中包含政府补贴的，应为按行业统一规定提供的补贴、不得为针对特定项目的专门补贴。

  4.资产规模符合标准要求。对于首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元(租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元)。发起人(原始权益人)具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关法律法规可发行基础设施REITs的各类资产规模(如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等)原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。对于因行业共性问题造成确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。

  5.参与方经营状况良好。发起人(原始权益人)、项目公司、运营管理机构近3年在投资建设、生产运行、金融监督管理、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。未出现重大安全生产事故。发起人 (原始权益人)、运营管理机构财务情况良好、经营稳健。对于租赁住房、消费基础设施、养老设施等类型项目，发起人(原始权益人)应为开展相关业务的独立法人主体，不可以从事商品房开发业务。运营管理机构或其主要运营团队具备丰富的项目运行管理经验，具有持续经营能力。基金管理人、资产支持证券管理人资质情况按照中国证监会有关要求执行。

  6.中介机构符合执业要求。为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评定估计机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构, 向国家发展改革委报送时不在严重失信主体名单内，不在被行业主管部门要求暂停执业期间，不在被有关监督管理的机构要求暂停开展证券业务或基础实施REITs业务期间。如项目报送后出现上述情形，发起人 (原始权益人) 应主动报告有关情况，可以更换相关中介机构并更新项目资料，或者待暂停执业、责令整改等期限届满后再重新申报。

  1.报送省级发展改革委。首次发行时，发起人(原始权益人)应认真做好申报材料准备，直接向项目所在地的省级发展改革委报送项目申报材料。发起人(原始权益人)拟整合跨省(区、市)及计划单列市多个项目一次性发行基础设施REITs的，应向发起人(原始权益人) 注册地省级发展改革委报送完整申报材料，并分别向项目所在地省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料；发起人(原始权益人) 注册地省级发展改革委对本地区项目和基础设施REITs发行总体方案审核检查把关，项目所在地省级发展改革委对本地区项目审查把关。已发行基础设施REITs新购入项目时， 发起人(原始权益人)应在基金管理人按照证券交易所有关法律法规首次发布临时公告披露有关信息后，向新购入项目所在地省级发展改革委报送项目申报材料。

  2.省级发展改革委把关。对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，省级发展改革委应在10个工作日内退回，未退回的项目即正式受理。省级发展改革委应优化工作流程，压缩申报层级,加大工作力度,切实提高项目报送的工作质量和效率。如涉及省级其他部门的有关事项已由该部门 (包括其下级部门) 出具无异议函或书面支持意见，向国家发展改革委报送项目申报文件时不宜再重复会签。

  3.报送国家发展改革委。省级发展改革委将合乎条件的项目报送国家发展改革委。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发展改革委意见直接报送国家发展改革委，也可通过省级发展改革委报送。省级发展改革委或中央企业报送时，报送文件中须包含“经初步评估，所推荐项目属于支持发行基础设施REITs的行业范围,项目材料完整齐备，不存在违背国家重大战略、发展规划、宏观调控政策和产业政策的情况，符合固定资产投资管理法规制度有关要求，项目符合基础设施REITs申报要求”的表述。省级发展改革委报送时，应将上报文件和项目拟纳税情况表抄送同级税务机关;中央企业报送时,应将上报文件和项目拟纳税情况表抄送发起人(原始权益人)、项目公司和项目所在地税务机关, 同时出具 “已将上报文件和项目拟纳税情况表抄送发起人(原始权益人)、项目公司和项目所在地税务机关”的说明函。

  4.国家发展改革委评估推荐。收到报送项目后，国家发展改革委将按照咨询评估管理有关法律法规，及时选取咨询评估机构。咨询评估机构初步核对项目申报材料，对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，应当在收到材料后10个工作日内出具建议不予受理的书面意见; 国家发展改革委将根据咨询评估机构意见，对项目进行“退回”处理。初步核对不存在很明显问题的项目，国家发展改革委将委托咨询评估机构对项目进行正式评估。评估过程中，咨询评估机构能够使用问题清单方式请项目发起人(原始权益人)、基金管理人等补充材料或说明情况，原则上不超过2次。项目应在收到问题清单15个工作日内完成答复,特殊情况可申请延期1次，延期时长不超过10个工作日。若项目在规定时限内没办法完成答复或2次答复后仍无法清晰说明有关情况，咨询评估机构应按规定出具不建议推荐的评估意见。国家发展改革委将根据工作需要,必要时组织专业力量，对有关项目进行现场核查。对于评估建议推荐、委内相关司局无不同意见的，国家发展改革委将向中国证监会推荐并转送项目材料。

  5.有关事项及时报告。项目推荐至中国证监会之前，发起人(原始权益人)和基金管理人要持续更新财务数据并保持在6个月以内；如果发生可能影响项目稳定运营的重大情况(如重要客户退租、重大安全生产事故等)，要第一时间报告国家发展改革委投资司。项目推荐至中国证监会后,未经国家发展改革委同意，不得在项目底层资产中新增资产。假如慢慢的出现基金管理人、律师事务所、会计师事务所等机构变更，以及部分底层资产剥离等重大变动，发起人(原始权益人)应及时将调整情况、调整原因及更新后的项目申报材料报送国家发展改革委投资司备案。

  6.其他事项。项目发行后，已发行上市底层资产的改扩建、设备更新等活动，由有关方面依法依规自主开展，按有关法律法规办理投资管理手续,无需再履行基础设施REITs申报推荐程序。

  1.项目申报材料须包含基础设施REITs设立方案等项目基本情况、依法依规取得固定资产投资管理手续等项目合规情况，以及产权证书、政府批复文件或无异议函、相关方承诺函等项目证明材料。

  2.发起人(原始权益人)应严格按照本申报要求准备项目申报材料。国家发展改革委向中国证监会推荐项目时，将以适当方式一并转送项目申报材料中的有关内容。

  3.发起人(原始权益人)对材料真实性、有效性、合规性、完备性负责。对缺少相关材料、未办理相关手续，以及需要说明的重大问题等，发起人(原始权益人)要在项目申报材料中对有关情况和原因进行详细说明。